Como calculamos

O simulador acompanha, mês a mês, dois caminhos com o mesmo orçamento: comprar o imóvel financiado ou continuar no aluguel e investir a diferença. Na data que você escolhe em "Por quanto tempo pretende ficar no imóvel?" (10 anos se não mudar; também pode ser até o fim do financiamento ou a venda do imóvel), compara o patrimônio de cada um. Depois de quitar, quem comprou passa a investir o que pagava de parcela, e quem aluga segue pagando o aluguel reajustado. O resultado também mostra o ponto de virada: a partir de que ano um caminho fica à frente do outro.

Comprando

• Parcela pelo sistema escolhido (SAC ou PRICE), com juros mensais de 1/12 da taxa nominal anual (como os bancos cobram), correção do saldo pelo indexador (TR, IPCA, poupança ou sem correção), taxa de administração e seguros: MIP sobre o saldo devedor, reajustado por faixa etária quando há data de nascimento, e DFI sobre o valor de avaliação corrigido pelo índice do contrato.
• Custos iniciais: ITBI, cartório (pela tabela oficial do estado quando ela já foi aprovada, com o desconto de 50% da primeira aquisição pelo SFH) e tarifas do banco.
• Custos de posse: condomínio, IPTU, manutenção e seguro residencial.
• FGTS na entrada, para amortizar a cada 2 anos ou para pagar até 80% das parcelas, conforme as regras de elegibilidade.
• O imóvel valoriza pela taxa informada (ou pela média do FipeZAP da cidade) no primeiro ano; depois mantém o mesmo ganho acima da inflação (IPCA) de cada ano.
• Todo mês entra o mesmo orçamento de moradia (o custo do primeiro mês com o imóvel, corrigido pela inflação). O que sobra dele depois da parcela e dos custos é investido; como a parcela do SAC cai e some na quitação, esse investimento costuma ser boa parte do patrimônio no fim.

Alugando

• Aluguel e condomínio reajustados todo ano (IGP-M ou IPCA).
• O dinheiro que iria para a entrada e os custos iniciais fica investido desde o início, assim como a diferença mensal entre o orçamento e o aluguel.

Investimentos e impostos

• Rendimento pela Selic, ou por uma carteira com Tesouro, CDB, LCI/LCA, IPCA+ e FIIs.
• Imposto de renda pela tabela regressiva quando ligado; LCI, LCA e dividendos de FII isentos.
• Salário líquido pelas tabelas de INSS e IR vigentes, com o redutor da Lei 15.270/2025.

Regras dos bancos

• Parcela até 30% da renda bruta familiar.
• Cota máxima de financiamento (em geral 80% do imóvel).
• Idade de quem assina mais o prazo até 80 anos e 6 meses.
• Teto do SFH para usar o FGTS e faixas do Minha Casa Minha Vida.

Fontes de dados

• Banco Central do Brasil: Selic, IPCA, TR (séries do SGS) e as projeções do boletim Focus.
• FipeZAP: valorização e rentabilidade do aluguel por cidade.
• Tribunais de Justiça e associações de registradores: tabelas de emolumentos de cada estado, conferidas antes de entrar no cálculo.
• Bancos e programas: taxas de referência das linhas de crédito, com a data da consulta.

Limites

É uma simulação: taxas, inflação e valorização futuras são premissas. Use a aba Riscos para ver o resultado em centenas de cenários diferentes e confirme os valores com o banco e o cartório antes de decidir.